1 市場條件判斷---
開發(fā)商需要在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應商業(yè)地產(chǎn)項目的可行性，并對該項目的定位有個宏觀的思考。
因為商業(yè)地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題：如果某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有實力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)地產(chǎn)項目。
如果已經(jīng)取得土地了，就必須進行突破性、競爭性的思維，找出項目的出路。
2項目位置選擇---
商業(yè)地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應的條件后，才可以做。
商業(yè)地產(chǎn)鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比差異性大。一個住宅社區(qū)、一幢寫字樓所要解決的客流局限性在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。當一個商業(yè)地產(chǎn)項目的客流發(fā)展倍增的時候，項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。
針對不同的項目有不同的確定方案，開發(fā)商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析，也可以委托專業(yè)咨詢機構(gòu)進行選擇。
在混合性的項目中，商業(yè)用地布置也十分重要。
3判斷可發(fā)展規(guī)模---
在完成商業(yè)地產(chǎn)選址工作后，需要針對特定項目選址進行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析，即確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈涵蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。
很多咨詢機構(gòu)分析時使用的方法是以市場調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，即可以得出該項目地可發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)模。不同的咨詢機構(gòu)在進行上述分析時因為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同，分析結(jié)果可能有很大的不同。比如，有些咨詢機構(gòu)在為商業(yè)地產(chǎn)項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過程中采用較多基于其市場經(jīng)驗的假設(shè)，該種分析方法有其優(yōu)點，但缺點也是明顯的。有些強調(diào)市場調(diào)查的咨詢機構(gòu)在做商業(yè)地產(chǎn)項目的市場分析時充分發(fā)揮其優(yōu)勢，依靠其大量調(diào)查信息，建立全方位分析模型對項目的市場潛力進行分析判斷，假設(shè)較少，結(jié)論更具時效性。
在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以進行豐富和調(diào)整。
4項目土地取得及政府許可---
完成商業(yè)地產(chǎn)項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商通過市場“招、拍、掛”的途徑從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項目，并得到政府相應計劃委員會、規(guī)劃部、商委或經(jīng)委等政府部門機構(gòu)的批準等。
項目土地取得應遵循兩大標準，即土地規(guī)模標準與土地價格標準。所謂土地規(guī)模標準是指商業(yè)地產(chǎn)項目對土地規(guī)模的要求，要滿足該項目本身功能的需要;而土地價格標準則是指土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢，尤其在項目運作初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。
5項目定位細化---
應該說，前期拿地時的定位是一個方向性的定位，在方向正確的前提下，應當徹底地、細致地研究分析項目的消費目標客戶、項目類型、商業(yè)業(yè)態(tài)、盈利模式、產(chǎn)品形式、特點、啟動策略、財務(wù)測算等相關(guān)問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒成功的可能。反復探討，反復修改定位，定位的準確程度取決于市場。
通常第四、第五點可同時實施，在取地的過程中修正項目定位，在項目定位過程中取地工作已開始。
6項目規(guī)劃設(shè)計---
項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目商業(yè)運營方案設(shè)計、建筑方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。其中，尤其以商業(yè)運營方案設(shè)計為重中之重，沒有商業(yè)運營方案設(shè)計，那么建筑就會變得沒有意義，在國內(nèi)，商業(yè)運營方案設(shè)計通常是由策劃機構(gòu)或咨詢公司來完成，從而使建筑設(shè)計有了依據(jù)。在建筑設(shè)計方面，方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計，將決定商業(yè)地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率，室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計及施工圖紙設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計，即在商業(yè)運營方案設(shè)計基礎(chǔ)上進行純建筑工程角度的深化與細化。
部分開發(fā)商委托外國的設(shè)計機構(gòu)進行方案設(shè)計階段的設(shè)計，委托國內(nèi)設(shè)計單位進行初步設(shè)計及施工圖的設(shè)計。該種組合既可以降低設(shè)計成本，又可以保證設(shè)計質(zhì)量。但必須要與國外設(shè)計機構(gòu)明確方案設(shè)計的深度，否則方案設(shè)計的深度達不到應有的要求，國內(nèi)設(shè)計機構(gòu)將無法正確完成初步設(shè)計及施工圖設(shè)計，或者盡管完成，但會有大量潛在問題遺留給開發(fā)商。
7設(shè)計方案的市場化---
設(shè)計方案的市場化是指投資商必須將建筑師的概念設(shè)計方案提供給商業(yè)地產(chǎn)市場專家或商業(yè)策劃公司，由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設(shè)計提出基于市場角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計方案的市場化理念具有市場準確度。這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。原因在于商業(yè)地產(chǎn)項目必須強調(diào)經(jīng)營，商業(yè)業(yè)態(tài)無論是百貨店、超市、專賣店等都對商業(yè)地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導有需求，如果商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇項目，所以任何商業(yè)地產(chǎn)項目的設(shè)計必須遵守市場需求。
而建筑師的最大的長處是通過其建筑美學思路有效創(chuàng)造美學空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點及風格的美學空間概念。關(guān)注建筑師的美學空間概念本身并沒有錯誤，但把一個建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場概念、功能概念融合進去，否則該項目將面臨空前的市場壓力。
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項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合
在完成了上述項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)資金計劃和融資方案后，需要就以上方案進行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理;判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律;判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計階段進行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進行市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案，驗證確定最終可行方案。
9項目方案的政府許可---
完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計劃部門提供可行性研究報告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向煤、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交其他的文件，并得到上述部門認可批準的過程。項目方案的政府許可過程，常規(guī)來講需要至少近半年時間，需要認真對待。
在上述政府許可的各項內(nèi)容中，可行性批復、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心部分，影響到項目的最終規(guī)劃，項目的交通條件保證，項目的方案能否滿足消防規(guī)范，以及項目是否有足夠的電力、其他市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會影響項目的投資回報預測。
交通審批
交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對該商業(yè)地產(chǎn)項目的交通進行審批。通常需要委托專業(yè)交通研究機構(gòu)進行項目的交通分析和研究，對商業(yè)地產(chǎn)項目建成后對周邊交通系統(tǒng)的影響及項目自身交通的組成進行方案設(shè)定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對于商業(yè)地產(chǎn)項目成功運營起決定性作用。交通問題可以成為項目成功的障礙也可以成為項目成功的有利因素。對于商業(yè)地產(chǎn)項目來講，良好的外部交通環(huán)境會有效引導客流進入項目地來消費，否則會大大降低到訪客戶的數(shù)量;良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避免交通堵塞，促進項目的內(nèi)部交通循環(huán)。
消防審批
指消防部門對該商業(yè)地產(chǎn)項目的方案設(shè)計根據(jù)國家的消防規(guī)范進行審查，最終確定該方案是否符合國家消防規(guī)范，是否可以予以批準的過程。在許多地方，消防審批前置，即項目不能滿足消防要求，后序?qū)徟荒苁芾?。如果消防部門最終否定了該項目的消防設(shè)計，那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工，這將造成極大的浪費。
一般來說，項目的設(shè)計方案和目前國內(nèi)的消防規(guī)范之間總是會有沖突。因為消防規(guī)范具有廣泛性，但技術(shù)有些滯后，防火分區(qū)很小，而作為更新速度很快的商業(yè)地產(chǎn)項目，幾乎不可能真正按照其應有的功能建設(shè)。面對這種沖突，開發(fā)商應探索雙方的平衡點，但安全性是不能忽視的。
規(guī)劃審批
規(guī)劃審批指項目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開發(fā)商上報的項目方案設(shè)計，以項目的規(guī)劃使用條件為基礎(chǔ)，結(jié)合諸如消防審批、交通審批、環(huán)保等專項審批的結(jié)果對項目的規(guī)劃方案進行批準的過程。規(guī)劃審批的結(jié)果將是商業(yè)地產(chǎn)項目操作過程中又一個對項目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案，商業(yè)地產(chǎn)的方案就基本確定，原則上不再修改，而且也最好不要修改，否則浪費太大。
規(guī)劃審批的過程對于開發(fā)商極為重要：如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報方案差距較大的情況，對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規(guī)劃審批能按照既定目標實現(xiàn)，必須主動有效與政府各主管部門進行溝通，即使調(diào)整說明，將有利縮短審批時間和少走彎路。
10項目招標---
指開發(fā)商完成項目設(shè)計方案的深化后，在項目規(guī)劃得到審批、項目土地使用得到許可后，經(jīng)過招投標的程序確定項目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、設(shè)備材料采購和供應及后面階段的機電咨詢商等，以便做好項目施工準備的過程。
11項目財務(wù)核算---
指開發(fā)商完成項目的設(shè)計方案后，建立或委托專門的財務(wù)融資機構(gòu)對該商業(yè)地產(chǎn)項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業(yè)化分析。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財務(wù)分析核算過程中，財務(wù)融資機構(gòu)需要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。
對于小型商業(yè)地產(chǎn)項目，不需要做的很細，過分精細可能會影響時間成本，采取銷售模式的商業(yè)地產(chǎn)項目，財務(wù)核算的工作很簡化很多。
12資金需求方案---
指財務(wù)融資機構(gòu)結(jié)合項目的財務(wù)核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制，再結(jié)合項目其他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案。
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融資方案
指開發(fā)商結(jié)合其自身資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等，以項目資金需求方案為參照對象，制訂的資金供給計劃。在此強調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對象，是因為任何金融工具的基礎(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源，否則除非非市場因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資商不知道金融投資依附于企業(yè)資源的特點，所以在項目運作時低估自身資源的重要性，過高評價自身在項目中的價值，并盲目產(chǎn)生對股權(quán)的過高期望，從而導致融資方案不可行。
項目的財務(wù)核算、資金需求方案及融資方案對于開發(fā)商準確判斷項目的可操作性至關(guān)重要。以上測算及相關(guān)方案的準確度會直接影響投資商決策的準確度。