本篇主要對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本綜合性管理經(jīng)驗(yàn)分享。項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本綜合管理是設(shè)計(jì)投資管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，主要針對(duì)如何平衡好設(shè)計(jì)成本，項(xiàng)目品質(zhì)，項(xiàng)目影響力，以及如何使用與管理好設(shè)計(jì)預(yù)算，從而實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)成本所形成的效益最大化。
本篇所述項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本綜合管理，主要從設(shè)計(jì)成本控制理念，設(shè)計(jì)費(fèi)用分解原則，設(shè)計(jì)成本的分解，設(shè)計(jì)及顧問機(jī)構(gòu)檔次的確定、設(shè)計(jì)及顧問機(jī)構(gòu)招募模式等方面來(lái)闡述項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本綜合管理。
一、設(shè)計(jì)成本控制理念
設(shè)計(jì)成本通常理解為：支付各類設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的費(fèi)用加上業(yè)主的管理費(fèi)用，再加上其他為項(xiàng)目設(shè)計(jì)所花費(fèi)的費(fèi)用;
廣義的設(shè)計(jì)成本概念：支付各類設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的費(fèi)用加上業(yè)主的管理費(fèi)用，再加上其他為項(xiàng)目設(shè)計(jì)所花費(fèi)的費(fèi)用，還要加上沉沒的土地價(jià)值或?yàn)槲醋畲蠡耐恋貎r(jià)值。
從項(xiàng)目全壽命的成本與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益角度來(lái)看，尤其是針對(duì)大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目，支付給各類設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的費(fèi)用僅僅是表面的設(shè)計(jì)成本，我們要分析深層次“設(shè)計(jì)成本”，眼光要看到不同設(shè)計(jì)費(fèi)用的支付給項(xiàng)目帶來(lái)的品質(zhì)提升、價(jià)值提升、品牌提升的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，在此我們將這種理論稱之為“設(shè)計(jì)價(jià)值理論”，如果從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，針對(duì)同一大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，設(shè)計(jì)費(fèi)用少的實(shí)施方案可能浪費(fèi)了地塊的區(qū)位價(jià)值，這種造成的浪費(fèi)或損失，在某種意義上應(yīng)看成是一種潛在的“昂貴的設(shè)計(jì)成本”。
但并不是設(shè)計(jì)費(fèi)用低，就一定導(dǎo)致設(shè)計(jì)品質(zhì)低下，從而造成對(duì)地塊區(qū)位價(jià)值的浪費(fèi)，設(shè)計(jì)費(fèi)用高就一定會(huì)造就高的設(shè)計(jì)品質(zhì)，充分挖掘甚至提升地塊區(qū)位價(jià)值，因此在看待設(shè)計(jì)成本時(shí)，或者在控制設(shè)計(jì)成本時(shí)，我們要從項(xiàng)目的全壽命的角度進(jìn)行分析比較，來(lái)判斷設(shè)計(jì)費(fèi)用投入與產(chǎn)出的性價(jià)比。
二、設(shè)計(jì)費(fèi)用分解原則
1)遵守總成本控制目標(biāo)
大型綜合房地產(chǎn)開發(fā)商在不同的設(shè)計(jì)實(shí)施方案按照設(shè)計(jì)價(jià)值理論進(jìn)行比選后，通常會(huì)確定一種實(shí)際操作的設(shè)計(jì)實(shí)施方案，針對(duì)具體的設(shè)計(jì)實(shí)施方案，需要按照百分比方式或者其它經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)制定設(shè)計(jì)總費(fèi)用預(yù)算，作為控制總設(shè)計(jì)費(fèi)用的限額。
2)各專業(yè)合理分配原則
大型綜合房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)是一個(gè)很復(fù)雜的系統(tǒng)，需求也很高，參與的顧問機(jī)構(gòu)圖，及設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)也非常多，甚至?xí)_(dá)到幾十家，各自擔(dān)任不同專業(yè)或?qū)ｍ?xiàng)的設(shè)計(jì)任務(wù)，因此需要考慮不同專業(yè)、專項(xiàng)設(shè)計(jì)的重要性、工作量、復(fù)雜性等因素合理地將總設(shè)計(jì)費(fèi)用分解到各專業(yè)或各專項(xiàng)設(shè)計(jì)任務(wù)上，作為各專業(yè)、各項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)用的指導(dǎo)及費(fèi)用控制目標(biāo)。
3)各階段合理分配原則
通常項(xiàng)目設(shè)計(jì)服務(wù)要分為方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工配合等幾個(gè)階段，針對(duì)大型綜合房地產(chǎn)的綜合性、復(fù)雜性、要求高的特點(diǎn)，因而有可能將不同階段的設(shè)計(jì)工作委托給不同的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，因此需要考慮不同階段的重要性、工作量、復(fù)雜性、價(jià)值含量等因素合理地將總設(shè)計(jì)費(fèi)用分解到不同階段設(shè)計(jì)任務(wù)上，作為不同階段設(shè)計(jì)費(fèi)用的指導(dǎo)及費(fèi)用控制目標(biāo)。
不同階段合理分配設(shè)計(jì)費(fèi)用(方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工配合);
三、設(shè)計(jì)成本的分解
主要包含三大部分：
1)設(shè)計(jì)管理費(fèi)用
2)設(shè)計(jì)招標(biāo)費(fèi)用
3)設(shè)計(jì)及顧問機(jī)構(gòu)費(fèi)用
根據(jù)不同階段、不同設(shè)計(jì)專業(yè)、結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)及重點(diǎn)，按照百分比合理地對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行分解劃分，作為設(shè)計(jì)費(fèi)用的控制目標(biāo)。
設(shè)計(jì)階段劃分：規(guī)劃、方案、擴(kuò)初、施工圖以及施工配合服務(wù)階段;
設(shè)計(jì)專業(yè)分項(xiàng)：規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、精裝修、幕墻、垂直交通、消防、燈光、景觀、圍護(hù)顧問等。
大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用通常在(10-15%);
總設(shè)計(jì)費(fèi)用：
專業(yè)：建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、精裝修、幕墻、電梯、消防、燈光、景觀、基坑、其它等;
各專業(yè)以階段設(shè)計(jì)費(fèi)用分解：方案、擴(kuò)初、施工圖、施工配合，最后匯總每項(xiàng)各階段，作為總設(shè)計(jì)費(fèi)用控制管理目標(biāo)。
四、機(jī)構(gòu)的檔次選擇
根據(jù)設(shè)計(jì)成本的控制原則，設(shè)計(jì)費(fèi)用要在不同專業(yè)、不同階段合理分配、設(shè)計(jì)成本的總預(yù)算又要根據(jù)所選定的項(xiàng)目實(shí)施方案來(lái)確定。
實(shí)際上在實(shí)際操作過程中，需要根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)、實(shí)施方案，研究項(xiàng)目設(shè)計(jì)的關(guān)鍵點(diǎn)，重點(diǎn)、核心價(jià)值挖掘與提升的要點(diǎn)，進(jìn)而確定在各專業(yè)、各階段所需選擇的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)檔次。
(對(duì)于設(shè)計(jì)及顧問機(jī)構(gòu)有，國(guó)際、國(guó)內(nèi)，又分為一線、二線、三線，還分不同專業(yè)，比如：建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、幕墻等。在這里就不給他們這些單位做廣告了，也就不說(shuō)各家機(jī)構(gòu)的名字了)
五、設(shè)計(jì)、顧問機(jī)構(gòu)招標(biāo)模式
目前設(shè)計(jì)、顧問機(jī)構(gòu)選擇的方式基本上有國(guó)際競(jìng)賽、公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴、直接委托等。
作為一個(gè)大型綜合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目總體規(guī)劃及建筑方案創(chuàng)作通常采取國(guó)際競(jìng)賽方式，吸引眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的建筑事務(wù)所，建筑大師參與，以便為項(xiàng)目創(chuàng)造出優(yōu)秀的規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案，這對(duì)大型綜合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目非常重要。因?yàn)槌錾拇笮头烤C合房地產(chǎn)不僅體現(xiàn)出良好的經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益，還應(yīng)該體現(xiàn)出高品質(zhì)的建筑藝術(shù)效果，打造區(qū)域性地標(biāo)建筑群體。